19 maggio 2020 – L’aumento dei fattori di incertezza generato dalla pandemia globale pesa sui bilanci e sulle scelte allocative dei risparmi di famiglie e investitori, a pochi giorni dalla ripresa delle attività economiche, come si comporta il mercato immobiliare in Ticino? Quali sono le prospettive per i prossimi mesi?
“Nonostante l’instabilità iniziale in epoca Covid-19” – afferma Giovanni Carloni, consulente strategico e patrimoniale della Ebaf Consulting SA di Lugano – “è possibile affermare che i fattori che potranno favorire uno spostamento verso l’alto della curva di domanda di immobili residenziali sono in grado di più che controbilanciare i fattori che potranno spingere la curva nella direzione opposta”.
Di seguito vediamo i fattori analizzati nello studio di Giovanni Carloni e come essi influiscono positivamente sull’andamento della domanda del mercato immobiliare in Ticino.
Uno spostamento verso l’alto (o verso il basso) con conseguente aumento (riduzione) dei prezzi degli immobili può essere causato da:
- un incremento (decremento) del potere di acquisto delle famiglie,
- un aumento (calo) demografico,
- riduzione (aumento) dei tassi ipotecari,
- riduzione (incremento) dell’attrattività di investimenti sostitutivi,
- aumento (riduzione) dei prezzi degli affitti,
- un miglioramento (peggioramento) delle aspettative.
I disagi a lavoratori ed aziende dovuti al Covid-19 sono stati affrontati e gestiti dalla Confederazione Elvetica in misura maggiormente efficace rispetto ad altri paesi europei, attraverso misure di intervento straordinarie che hanno riguardato il lavoro ridotto, la perdita di guadagno, i finanziamenti alle imprese, etc., consentendo di alleviare parte degli effetti di un possibile impoverimento della popolazione.
Spostando l’attenzione verso la variabile demografica, va considerato che, a fronte di un’attenuazione negli ultimi anni dei flussi di immigrazione dall’Italia, è molto probabile che questi possano presto ricevere nuovi impulsi. L’instabilità economico-finanziaria della vicina penisola spingerà all’adozione, nel prossimo futuro, di interventi di politica fiscale volti a contenere la rapida avanzata del debito pubblico, quasi sicuramente attraverso incrementi delle imposte patrimoniali (tasse sugli immobili e sulle attività finanziarie, imposte di donazione e successione) e/o dell’IVA (come già visto tra la fine del 2011 e il 2013 con il Governo Monti).
Il riemergere di tali squilibri e la ricerca di migliori opportunità per il futuro genereranno nuovi impulsi all’emigrazione (ricordiamo che la Svizzera rappresenta la terza meta di destinazione scelta dagli italiani). Alla luce di questi fatti si può ragionevolmente presumere che sensibili impulsi alla domanda di immobili in Svizzera, e in particolare in Canton Ticino, possano derivare proprio da una ripresa di tali flussi migratori dall’Italia.
Sul fronte dei tassi ipotecari, già da diversi anni le principali Banche Centrali internazionali (Banca Centrale Europea, Federal Reserve, Bank of Japan) adottano politiche monetarie ultra-espansive con l’obiettivo di facilitare una ripresa di consumi e investimenti, costringendo la BNS ad intervenire costantemente sui cambi per evitare ulteriori apprezzamenti del franco svizzero (in primis verso l’euro). Tali dinamiche si sono chiaramente accentuate con l’emergenza Covid-19. I tassi negativi continueranno quindi a perdurare per lungo tempo sui mercati favorendo ulteriori incrementi della domanda di immobili.
Il contesto di tassi negativi e la maggiore volatilità dei mercati finanziari rendono più difficile l’orientamento dei risparmiatori verso le scelte di investimento. L’accresciuta avversione al rischio, accompagnata da una ricerca di alternative che possano offrire rendimenti positivi, spingono le famiglie (come d’altra parte gli stessi investitori istituzionali) ad accrescere le loro preferenze verso gli investimenti di natura immobiliare. L’elevato differenziale di rendimento tra investimenti immobiliari e alternativi aveva già fatto crescere negli ultimi anni la domanda di finanziamenti per il cosiddetto “buy to let” (acquisto immobili ad uso investimento) e sono prevedibili nuovi impulsi post Covid-19 in tale direzione.
Guardando il mercato degli affitti, ancora oggi risulta più conveniente l’acquisto della proprietà immobiliare rispetto al pagamento di un canone di locazione, anche per via del perdurare dei bassi tassi di interesse.
Infine le aspettative, non proprio rosee in questo periodo, a causa dei dubbi riguardanti l’evoluzione della pandemia a livello internazionale e i tempi di superamento, forniranno nuovi stimoli a investimenti di natura conservativa come quelli immobiliari in un Paese come la Svizzera, contraddistinto da basso debito pubblico, stabilità del mercato del lavoro e più in generale un elevato livello di competitività internazionale.
Confermano quanto finora esposto le parole di Daniele Longoni, direttore dell’agenzia immobiliare House & Trade attiva in Ticino: “Sono cautamente ottimista sul presente e futuro del settore immobiliare. Nelle ultime due settimane in agenzia abbiamo riscontrato un aumento di richieste di immobili rispetto al periodo precedente al Covid-19. Le scelte ricadono su investimenti immobiliari (favoriti rispetto ai mercati finanziari) e case o appartamenti con giardino (soprattutto da parte di famiglie con bambini). Abbiano anche ottenuto un discreto incremento di richieste dall’Italia e dalla Francia”.
A chiusura di queste considerazioni, è possibile affermare che l’aumento demografico, i bassi tassi ipotecari, la ridotta attrattività di investimenti alternativi e le aspettative generali, sono fattori in grado di determinare uno spostamento verso l’alto della curva della domanda immobiliare.